Многофункциональный комплекс (mixed-use development) — проект, объединяющий несколько сегментов недвижимости, генерирующих выручку. МФК характеризуются следующими признаками: выручка формируется от трех и более функций; доля одного сегмента не превышает 50% общей площади; все сегменты реализованы в общей концепции и связаны единым общественным пространством. Как правило, именно проекты МФК являются более гибкими с точки зрения возможностей адаптации под меняющиеся потребности. Стремление сокращать время и расстояние в системе «дом — работа — досуг» приводит к росту необходимости концентрации функций в одной локации.

Существует два типа МФК:

1. Вертикальный: различные функции комбинируются в одном здании, при этом помещения, предназначенные для общественного использования, располагаются на нижних этажах (общепит, ритейл и др.), а для частного использования — на верхних этажах (гостиничные номера, жилые и офисные помещения).
2. Горизонтальный: отдельно стоящие здания образуют единый проект благодаря интеграции через общественные пространства и благоустроенную территорию. Также отличительной особенностью горизонтального зонирования является компактность территории: доступность любых смежных зданий должна достигаться в течение 10 минут пешком, то есть площадь МФК не должна превышать 50 га.

В анализе рынка без учета объектов ММДЦ «Москва-сити» участвовали 18 объектов, 13 из которых действующие. Наиболее крупными из них являются Центр Международной Торговли (270 тыс. кв. м), МФК Водный (212 тыс. кв. м), МФК Москва (Four Seasons) (187 тыс. кв. м). Крупнейшими объектами нового строительства являются МФК при ТПУ Парк Победы (237 тыс. кв. м), МФК на Аминьевском шоссе (125 тыс. кв. м). Еще одной значимой тенденцией в сегменте МФК становится диверсификация функций. Наиболее заметно развитие спортивной и образовательной категорий: если раньше их доля составляла менее 1% от общей площади, то сегодня этот показатель достигает 9% (с учетом проекта ВТБ Арена).

Российские МФК повторят путь иностранных аналогов — распространение от премиального класса к более доступному. Если сегодня большая часть проектов МФК сосредоточена в центре Москвы, то в среднесрочной перспективе будет заметно смещение строительства в зону ТТК и крупнейшие деловые кластеры.

В долгосрочной перспективе применение mixed-use подхода в девелопменте будет проявляться не только на уровне зданий, но также земельных участков и территорий. Уже сегодня города рассматривают развитие территорий с точки зрения увеличения количества функций, создания общественных пространств, активизации пешеходных зон, что возможно за счет синергии от разных видов использования.