Многофункциональный комплекс (mixed-use development) проект, объединяющий несколько сегментов недвижимости, генерирующих выручку. МФК характеризуются следующими признаками: выручка формируется от трех и более функций; доля одного сегмента не превышает 50% общей площади; все сегменты реализованы в общей концепции и связаны единым общественным пространством. Как правило, именно проекты МФК являются более гибкими с точки зрения возможностей адаптации под меняющиеся потребности. Стремление сокращать время и расстояние в системе «дом работа досуг» приводит к росту необходимости концентрации функций в одной локации.
Существует два типа МФК:
- Вертикальный: различные функции комбинируются в одном здании, при этом помещения, предназначенные для общественного использования, располагаются на нижних этажах (общепит, ритейл и др.), а для частного использования на верхних этажах (гостиничные номера, жилые и офисные помещения).
- Горизонтальный: отдельно стоящие здания образуют единый проект благодаря интеграции через общественные пространства и благоустроенную территорию. Также отличительной особенностью горизонтального зонирования является компактность территории: доступность любых смежных зданий должна достигаться в течение 10 минут пешком, то есть площадь МФК не должна превышать 50 га.
Российские МФК повторят путь иностранных аналогов распространение от премиального класса к более доступному. Если сегодня большая часть проектов МФК сосредоточена в центре Москвы, то в среднесрочной перспективе будет заметно смещение строительства в зону ТТК и крупнейшие деловые кластеры.
В долгосрочной перспективе применение mixed-use подхода в девелопменте будет проявляться не только на уровне зданий, но также земельных участков и территорий. Уже сегодня города рассматривают развитие территорий с точки зрения увеличения количества функций, создания общественных пространств, активизации пешеходных зон, что возможно за счет синергии от разных видов использования.
